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Droit de préemption rural et pacte de préférence : la Cour de cassation précise les conditions et la preuve de la fraude

Publié le : 09/04/2026 09 avril avr. 04 2026 14h00 14 00

Par un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.496) apporte un éclairage déterminant sur l’articulation entre droit de préemption rural et pacte de préférence. La décision précise, d’une part, la portée des exigences administratives pesant sur le preneur et, d’autre part, le niveau de preuve requis pour caractériser une fraude susceptible d’affecter la validité de la vente.

Le contrôle des conditions d’exploitation distinct de l’exercice du droit de préemption

La Haute juridiction était saisie de la question de savoir si le preneur devait démontrer, dès la notification de son intention d’acquérir, la régularité de sa situation au regard du contrôle des structures prévu par le code rural et de la pêche maritime. Elle juge que les conditions tenant à l’exploitation du fonds ne constituent pas un préalable à l’exercice du droit de préemption. Ces exigences font l’objet d’un contrôle ultérieur, distinct de la formation de la vente. Dès lors, l’acquéreur évincé ne peut obtenir l’annulation de l’opération au seul motif que le preneur ne justifiait pas immédiatement de sa conformité aux règles administratives applicables. La Cour précise que l’irrégularité éventuelle n’affecte pas la validité de la préemption. Elle est susceptible d’ouvrir droit à réparation, sous la forme de dommages-intérêts, sans remettre en cause la transmission du bien.

L’exigence d’une preuve caractérisée en cas de conflit avec un pacte de préférence

L’arrêt se prononce également sur l’articulation entre le droit de préemption du fermier et un pacte de préférence. La nullité de la vente ou la substitution de l’acquéreur évincé suppose la démonstration d’un concert frauduleux entre le bailleur et le preneur. En l’espèce, des liens capitalistiques et la présence de dirigeants communs étaient invoqués pour établir une organisation anticipée de la préemption au détriment du bénéficiaire du pacte. Les juges du fond ont toutefois retenu l’absence de preuve d’une entente frauduleuse, notamment faute d’éléments établissant que la société preneuse avait connaissance du pacte lors de la conclusion du bail. La Cour de cassation approuve cette analyse, confirmant que seule une fraude rigoureusement caractérisée peut neutraliser les effets d’une préemption régulièrement exercée. Décision consultable sur Legifrance : Cass. civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.496.

Créance issue d’un référé et passif exigible : précisions sur la cessation des paiements

Publié le : 09/04/2026 09 avril avr. 04 2026 14h00 14 00

La détermination de l’état de cessation des paiements suppose une appréciation précise du passif exigible, dont la consistance conditionne l’ouverture d’une procédure collective. La qualification des créances à intégrer dans ce passif demeure une source récurrente de contentieux, en particulier lorsque celles-ci trouvent leur origine dans une décision de référé. Par un arrêt du 25 mars 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte un éclairage supplémentaire sur cette question (Cass. com., 25 mars 2026, n° 25-10.686, Legifrance).

L’intégration des condamnations de référé dans le passif exigible

En l’espèce, des créanciers contestaient l’analyse d’une cour d’appel ayant écarté l’existence d’un état de cessation des paiements. Les juges du fond avaient refusé de retenir, au titre du passif exigible, une créance résultant d’une ordonnance de référé, au motif qu’une instance au fond était engagée afin de discuter l’exigibilité de la créance principale. La Haute juridiction rappelle que les condamnations prononcées en référé, dès lors qu’elles ont acquis force de chose jugée, ont vocation à être prises en compte dans le passif exigible. Il ne peut en être autrement que si ces condamnations font effectivement l’objet d’une contestation au fond. Ainsi, l’existence d’une procédure ultérieure ne suffit pas, en elle-même, à neutraliser la portée d’une décision de référé dans l’appréciation de la situation financière du débiteur.

L’exigence d’une analyse précise de l’étendue de la contestation

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour défaut de base légale. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié si la contestation engagée portait également sur les intérêts attachés à la créance, distincts du principal. Il en résulte qu’une contestation partielle ne permet pas d’exclure l’intégralité de la créance du passif exigible. Les sommes non discutées demeurent susceptibles de caractériser l’état de cessation des paiements. Par cette décision, la chambre commerciale impose aux juridictions du fond une appréciation minutieuse et détaillée des éléments composant le passif, condition indispensable à une évaluation rigoureuse de la situation du débiteur au regard du droit des entreprises en difficulté.

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